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ソーシャルファイナンス

ソーシャルボンド

ソーシャルファイナンス

本投資法人は、「人が居住・滞在する空間」への幅広い投資を通じて、安定的な収益の獲得と持続的な成長を追求するという基本理念のもと、資本市場とヘルスケア業界をつなぐ担い手として、社会的インフラとなるヘルスケア関連施設を主たる投資対象の一つと定め、継続的なヘルスケア施設の取得及び安定的な運用を行うことにより、投資主価値の最大化を目指しています。

また、超高齢社会である日本において、ヘルスケア施設の不足は社会的課題であり、ヘルスケア施設の買い手及び運用主体としての投資法人の存在についての社会的ニーズは高まりつつあると考えています。本投資法人は、社会貢献度の高い資金使途に限定して調達される債券(ソーシャルボンド)の発行や借入れ(ソーシャルローン)を通じて、サステナビリティへの取組みを一層強化すると共に、ESG 投融資に積極的な投資家層への投資機会の提供及び金融機関との協業により、国内ソーシャル・ファイナンス市場の発展に寄与することを目指しています。

ソーシャルボンド

本投資法人は2019年12月にJ-REIT初となるソーシャルボンドの発行を実施しました。また、2021年5月には 2回目となるソーシャルボンドを発行しており、ESG投資に積極的な投資家層に対し投資機会を提供することで、新たな投資家層の拡充と資金調達手段の多様化を実現しています。

「ソーシャルボンド」(注1)とは、調達資金の全てが、新規又は既存の適格なソーシャルプロジェクトの一部又は全部の初期投資又はリファイナンスのみに充当され、かつ、ソーシャルボンド原則の4つの核(1:調達資金の使途、2:プロジェクトの評価と選定のプロセス、3:調達資金の管理、4:レポーティング)となる要素に適合している債券のことをいいます。
(注1)国際資本市場協会が定めたソーシャルボンド原則 Social Bond Principlesに定義されています。


ソーシャルファイナンス・フレームワーク

■ソーシャルファイナンスにより調達した資金の使途
本投資法人は、ソーシャルファイナンスで調達した資金を、ソーシャル適格資産 (下記、図参照)の取得資金又はそれに要した借入金の返済資金又は投資法人債の償還資金(それらのリファイナンスを含みます。)に充当します。

■ソーシャル適格資産 

 ソーシャル適格資産とは、以下の適格クライテリアを満たす資産をいいます。
  
 シニアリビング施設 有料老人ホーム
サービス付き高齢者向け住宅
シニア向けマンション
認知症高齢者グループホーム
小規模多機能施設
デイサービス施設  等 
 メディカル施設 病院
診療所
医療モール
介護老人保健施設  等

本投資法人のソーシャル適格資産は、ポートフォリオ一覧の「ヘルスケア施設」をご覧ください。


プロジェクトの評価・選定プロセス 
ソーシャル適格資産の要件は、本投資法人の資産運用会社である、ケネディクス不動産投資顧問株式会社の作成するレジデンシャル・リート本部運用ガイドラインで定められます。また、ソーシャルファイナンスの調達については、資産の取得及び資金の借入等に関する意思決定の過程でソーシャルファイナンスの適格クライテリアに合致することが審査されます。

■調達資金の管理
本投資法人のポートフォリオにおけるソーシャル適格資産の取得価格の総額に、総資産額に対する有利子負債比率(LTV)を乗じたものを「ソーシャル適格負債額」とし、ソーシャルファイナンスの上限額とします。

本投資法人が調達できるソーシャルファイナンス可能額上限は335億円(2022年7月末時点)であり、本投資法人は2022年7月31日現在、37億円をソーシャルボンドとして発行し、31億円をソーシャルローンとして調達しています。
 


2022年7月末時点の数値は以下の通りです。


 
 
 
本投資法人の保有資産   2,905億円(173物件)
ソーシャル適格資産取得価格の合計額  664億円(31物件)
総資産LTV  50.5%
ソーシャル適格負債額  335億円
 
 
 
 
 
 
 
 


ソーシャルファイナンスに関する資金充当状況

2022年7月31日現在、本投資法人のソーシャルボンドに関する資金充当状況は以下のとおりです。

ソーシャルボンド発行残高 合計 3,700百万円

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人第6回無担保投資法人債(ソーシャルボンド)

発行額  2,000百万円
調達した資金の額(差引手取概算額)  1,983百万円
利率  年0.750%
発行日  2019年12月20日
償還期限  2029年12月20日
充当総額  1,983百万円(2019年12月30日に100%充当)
プレスリリース  投資法人債(ソーシャルボンド)の発行に関するお知らせ

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人第7回無担保投資法人債(ソーシャルボンド)
発行額  1,700百万円
調達した資金の額(差引手取概算額)  1,684百万円
利率  年0.720%
発行日  2021年5月31日
償還期限  2031年5月30日
充当総額  1,684百万円(2021年6月1日に100%充当)
プレスリリース  投資法人債(ソーシャルボンド)の発行に関するお知らせ

2022年7月31日現在、本投資法人のソーシャルローンに関する資金充当状況は以下のとおりです。

ソーシャルローン借入残高 合計 3,100百万円

シリーズ55-A
借入先                                            株式会社新生銀行
借入額  1,000百万円
利率  基準金利(全銀協3か月 日本円 TIBOR) +0.20000%
借入日  2021年7月30日
元本返済期日  2024年7月31日
充当総額  1,000百万円(2021年7月30日に100%充当)
プレスリリース  資金の借入れ及び金利スワップ契約締結に関するお知らせ

シリーズ60-D
借入先                                            株式会社あおぞら銀行
借入額  1,000百万円
利率   0.52893%
借入日  2021年12月10日
元本返済期日  2029年5月31日
充当総額  1,000百万円(2021年12月10日に100%充当)
プレスリリース 資金の借入れ及び金利スワップ契約締結に関するお知らせ

シリーズ68-D
借入先                                            株式会社新生銀行
借入額  1,100百万円
利率   基準金利(全銀協 3 ヶ月 日本円 TIBOR) + 0.30000%
借入日  2022年7月29日
元本返済期日  2027年7月31日
充当総額  1,100百万円(2022年7月29日に100%充当)
プレスリリース 資金の借入れ及び金利スワップ契約締結に関するお知らせ

外部機関の評価

本投資法人は、ソーシャルファイナンス・フレームワークの適格性について株式会社日本格付研究所(JCR)より「JCRソーシャルファイナンス・フレームワーク評価」の最上位評価である「Social 1(F)」を取得しています。
JCRによるソーシャルファイナンス・フレームワーク評価結果

レポーティング

本投資法人は、以下のアウトプット指標及びアウトカム指標を開示しています。

<アウトプット指標>
 ① 建物および賃貸借の概要 
 ② 入居者の状況・施設の概要(居室数、定員数、入居率/利用率)
 ③ 保有不動産の損益状況(不動産賃貸事業費用の明細、NOI) 
 ④ オペレーターの概要 
 ⑤ 期末時点の不動産鑑定評価額

なお、オペレーターの承諾が得られない等の事情がある場合は非開示となります。

※ 詳しくは、ソーシャルファイナンスインパクトレポートをご参照下さい。

 
 <アウトカム指標>   
■J-REITの資産規模とそのうちのヘルスケア施設の割合(取得価格ベース)

 
出所:一般社団法人不動産証券化協会「ARES J-REIT Databook(2022年9月) 」

■KDRのヘルスケア施設への投資額の推移
 


(注)合併により、2018年3月1日付でヘルスケア施設(14施設)をジャパン・シニアリビング投資法人より継承しています。

投資主優待の概要(投資主優待を通じたヘルスケア施設への理解と利用の促進)

詳細につきましては、こちらをご参照ください。

 <インパクト(定性目標)>
資本市場のニーズとヘルスケア施設オペレーターとのニーズを結び付けることで、優良なヘルスケア施設の供給促進と、社会性の高い資金の投資促進への貢献