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ポートフォリオ構築方針

1. 用途

本投資法人は、以下の要素等を勘案し、賃貸住宅に加えて、社宅、学生寮及び学生マンション等の住居系不動産、高齢化社会への移行に伴い安定した需要が見込まれる高齢者向け住宅、サービスアパートメント、短期滞在型マンションその他の独自の運営組織とノウハウ、サービス提供が必要な主たる用途を居住用施設とする不動産並びに、上記に定める建物が存在する借地権が設定された土地(底地)等に分散投資を行い、収益の安定化を目指します。

  • 不動産市場における流通性及び取引市場規模
  • 不動産マーケット情報の整備度合い
  • テナント層(単身者、ファミリー等)の分散確保

本投資法人が、高齢者向け住宅等の独自の運営組織とノウハウを必要とする不動産等に投資を行う場合には、直接的であるか間接的であるかを問わず原則として専門のオペレーターに一括賃貸するとともに、以下の手法等によりリスクマネジメントを実施します。

  • オペレーターの事業環境、運営状況、入居一時金保全状況の確認を含む財務状況のモニタリングによるオペレーターのクレジット・リスクの管理
  • バックアップオペレーターの設置によるオペレーターへの依存リスクの低減
  • 底地のみに投資することによるオペレーターのクレジット・リスクの軽減並びに施設に係る設備投資及び修繕のためのコスト増大リスクの回避

本投資法人の用途別投資比率の目標(取得価格ベース)は、以下のとおりです。

用途投資比率目標
区分賃貸住宅賃貸可能面積の過半が住宅用途である賃貸住宅80%~100%
施設運営者付き住宅賃貸可能面積の過半が住宅用途であるサービスアパートメント、高齢者向け住宅、社宅、学生寮・学生マンション、短期滞在型マンション等 0%~20%
その他上記に定める建物が所在する借地権が設定された土地(底地)等0%~20%

2. 地域

本投資法人は、国内最大の経済・人口集積エリアである東京経済圏に所在する不動産等、並びに地域経済や不動産マーケットの変動、地震及び台風等の自然災害、人口変動等の地域偏在リスクの軽減を目的として、地方経済圏に所在する不動産等に分散投資を行います。

本投資法人の地域別投資比率(取得価格ベース)の目標は、以下のとおりです。

地域 投資比率目標
区分東京経済圏東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の主要都市 50%以上
地方経済圏政令指定都市を始めとする地方中核都市50%以下

3. 規模

本投資法人は、次の要素等を勘案し、以下に記載する投資規模の基準に従って不動産等への投資を行います。

  • 不動産市場における流通性
  • 不動産の規模別の分散確保
  • テナント層(単身者、ファミリー等)の分散確保
  • 運営管理面での投資経済性

本投資法人の取得価格における最低投資規模及び最高投資規模の基準は、以下のとおりです。

区分取得価格
最低投資規模賃貸住宅、施設運営者付き住宅1投資物件当たり3億円以上
その他1投資物件当たり1億円以上
最高投資規模当該不動産等の取得後の取得価格の合計に対する当該不動産等の取得価格の比率の上限は20%とする。

ただし、投資対象不動産等が当該最低投資規模の基準を充足しない場合であっても、以下のいずれかに該当する場合には、当該不動産等を取得することがあります。

  • 複数の不動産等を一括で取得する際に、最低投資規模の基準を下回る取得価格の不動産等が含まれる場合
  • 投資基準に合致する不動産等の取得条件交渉を行った結果、鑑定評価額は最低投資規模の基準を上回るものの、取得価格が最低投資規模の基準を下回る場合

4. 耐震性

本投資法人は、原則として新耐震基準に適合している不動産等又はそれと同水準以上の耐震性能を有している不動産等に投資します。

5. 環境・地質等

本投資法人は、原則として建物状況調査報告書(エンジニアリング・レポート)において、有害物質の使用及び管理状況について問題が指摘されておらず、土壌汚染の恐れがないことが調査により確認できている不動産等に投資を行います。ただし、当該条件を充足しない場合であっても、対応工事を行うことで当該条件を充足することができる場合には投資することがあります。

6. 運用期間

本投資法人は、原則として中長期的観点から不動産等を取得し、短期売買目的の取得を行いません。短期とは1 年未満の期間を、中期とは1 年以上5 年以下の期間を、長期とは5 年を超える期間をいいます。
ただし、保有不動産について以下のいずれかに該当する事象が発生した場合には、取得後間もない保有不動産であっても売却を検討及び実行することがあります。

  • 本投資法人のポートフォリオの構築上、売却を行うことが本投資法人の中長期的な戦略から見て適切であると判断される場合
  • 平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行うことが本投資法人の収益獲得に寄与する場合
  • 経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損又は劣化等により、当初想定した賃貸事業収支の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みがないと判断される場合